Comprendre le DPE : tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique en 2025

Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus connu sous le nom de DPE, est devenu un passage obligatoire pour les propriétaires souhaitant vendre ou louer leur logement. Avec les nouvelles obligations qui entrent en vigueur dès 2025, il devient essentiel de bien comprendre son fonctionnement, ses conséquences et ses évolutions récentes. Homésia décrypte en détail le DPE, ses implications légales et ses enjeux pour les bailleurs, les locataires et les futurs acquéreurs.

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Pourquoi parle-t-on autant du DPE aujourd’hui ?

Le DPE est au cœur des politiques publiques de réduction des consommations d’énergie et de lutte contre le changement climatique. Il permet d’évaluer la performance énergétique d’un logement sur une échelle de A (très performant) à G (extrêmement énergivore), en se basant à la fois sur la consommation d’énergie primaire et sur les émissions de gaz à effet de serre.

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Mais ce n’est pas qu’un indicateur technique : c’est un document opposable, obligatoire lors de la mise en location ou en vente d’un bien immobilier. Et à partir de 2025, il conditionne même la possibilité de louer certains logements.

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Un outil devenu indispensable pour les propriétaires bailleurs

Là où le DPE était jadis une formalité, il devient aujourd’hui un véritable filtre légal. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ sont déjà interdits à la location. Cette interdiction s’étendra en 2025 aux logements notés G, puis en 2028 aux F, et enfin en 2034 aux E. Cela concerne tous les nouveaux baux et les renouvellements.

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Autrement dit, pour continuer à louer, un logement doit présenter une performance énergétique minimale. Si ce n’est pas le cas, des travaux sont indispensables pour améliorer sa classe.

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Que mesure le DPE exactement ?

Le diagnostic attribue deux étiquettes :

• Une étiquette Énergie : consommation annuelle d’énergie primaire (en kWh/m².an)
• Une étiquette Climat : émissions de CO2 (en kg/m².an)

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Bon à savoir ! La note finale du logement est déterminée par la moins bonne des deux. Par exemple, si votre logement est en B pour l’énergie mais en D pour le climat, c’est la classe D qui s’applique.

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Les classes énergétiques

Elles permettent de classer un logement de A à G, A étant la meilleure performance énergétique et G la plus mauvaise. Cette classification est basée sur la consommation d'énergie primaire du logement, exprimée en kWh/m²/an. Il est important de noter que les logements classés F ou G sont considérés comme des passoires énergétiques et nécessitent des travaux de rénovation pour améliorer leur performance. Pour les logements classés DPE A, la consommation est très faible.

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Voici quelques points importants à retenir :

• La classe A correspond aux bâtiments les plus performants, souvent des constructions récentes respectant les normes les plus strictes.
• La classe G indique une très mauvaise performance énergétique, avec une consommation élevée et un impact environnemental important.
• Les classes intermédiaires (B, C, D, E, F) représentent différents niveaux de performance, avec des consommations d'énergie variables.

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Les classes d'émissions de gaz à effet de serre

En complément des classes énergétiques, le DPE prend également en compte les émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement. Ces émissions sont exprimées en kg CO2/m²/an et sont également classées de A à G. Une bonne performance énergétique ne garantit pas nécessairement de faibles émissions de GES, car cela dépend également du type d'énergie utilisé pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire et la climatisation. Par exemple, un logement chauffé au fioul peut avoir une bonne classe énergétique mais une mauvaise classe d'émissions de GES.

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Voici quelques exemples de sources d'émissions de GES :

• Le type de chauffage utilisé (fioul, gaz, électricité, bois).
• La production d'eau chaude sanitaire.
• L'utilisation de la climatisation.

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Il est important de considérer à la fois la classe énergétique et la classe d'émissions de GES pour avoir une vision complète de la performance environnementale d'un logement. Un logement performant doit avoir de bonnes notes dans les deux catégories.

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Le DPE en 2025 : plus fiable, plus contrôlé, plus exigeant

Face aux critiques de fiabilité, une réforme du DPE a été amorcée en 2024 avec des effets concrets dès 2025. Voici ce qui change :

• Une méthode de calcul unique (3CL) : plus de cohérence entre les logements et une meilleure prise en compte des petites surfaces.
• Un DPE opposable : en cas d’erreur manifeste, le locataire ou l’acquéreur peut contester et obtenir réparation.
• Des contrôles renforcés : les diagnostiqueurs sont vérifiés plus fréquemment, avec des sanctions à la clé en cas de manquement.
• Authentification numérique via QR code : pour vérifier la validité du diagnostic sur le site de l’ADEME.

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Location : ce que les propriétaires doivent savoir

Tout bailleur est tenu par la loi de fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide avant la signature d’un contrat de location, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. Cette obligation s’applique aussi aux locations de courte durée : à compter de janvier 2025, les meublés de tourisme seront eux aussi concernés, notamment dans les zones tendues où la réglementation est plus stricte.

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Le DPE est valable pendant 10 ans, mais cette durée peut être réduite si des travaux modifiant la consommation énergétique du logement sont réalisés. Dans ce cas, un nouveau diagnostic est recommandé pour refléter fidèlement les performances énergétiques actualisées.

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Par ailleurs, en raison des réformes engagées en 2021, certains anciens DPE perdent leur validité même avant la fin de leur période de 10 ans :

• Les DPE effectués entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont déjà caduques depuis le 1er janvier 2023.
• Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 deviennent officiellement obsolètes au 31 décembre 2024.

Dans tous les cas, pour louer en toute conformité à partir de 2025, un DPE récent et conforme aux nouvelles normes est indispensable.

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Quel coût pour réaliser un DPE ?

Le prix d’un DPE varie selon la taille du logement, sa localisation et le professionnel choisi. En moyenne :

• Entre 100 et 250 euros pour un appartement ou une maison
• Jusqu’à 250 euros pour une grande maison de plus de 150 m²

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Astuce : comparez les devis en ligne pour faire jouer la concurrence.

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Méthodologie d'évaluation du DPE

Processus d'évaluation

Le processus d'évaluation du DPE, c'est un peu comme une enquête. Il faut suivre plusieurs étapes pour bien cerner la performance énergétique d'un logement. D'abord, il y a la collecte des informations. Vous devez rassembler tous les documents pertinents : factures d'énergie, plans du bâtiment, descriptif des équipements de chauffage et de production d'eau chaude, etc. Plus vous avez d'infos, plus le diagnostic sera précis. Ensuite, vient la visite du logement. Le diagnostiqueur va examiner attentivement les murs, les fenêtres, l'isolation, le système de chauffage, la ventilation... Tout est passé au crible. Enfin, il y a l'étape du calcul. À partir des données collectées, le diagnostiqueur va estimer la consommation d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. C'est ce qui permettra de classer le logement sur l'échelle du DPE. Le respect de ces étapes est primordial pour obtenir un DPE fiable.

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Outils et logiciels utilisés

Pour réaliser un DPE, les diagnostiqueurs utilisent différents outils et logiciels. Il y a d'abord les outils de mesure : thermomètre infrarouge pour détecter les déperditions de chaleur, hygromètre pour mesurer l'humidité, etc. Ces outils permettent de collecter des données précises sur les caractéristiques du logement. Ensuite, il y a les logiciels de calcul. Ces logiciels, certifiés par l'État, permettent d'estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre à partir des données collectées. Ils prennent en compte de nombreux paramètres : type de chauffage, isolation, surface du logement, etc. L'utilisation de ces logiciels est obligatoire pour réaliser un DPE valide. Voici quelques exemples de logiciels couramment utilisés :

• Logiciel DPE Xpert
• Logiciel Alcyone
• Logiciel Perrenoud

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Normes et réglementations

La réalisation d'un DPE est encadrée par des normes et des réglementations très précises. Ces normes définissent les méthodes de calcul, les critères de classification, les obligations des diagnostiqueurs, etc. Il est important de les connaître pour réaliser un DPE conforme. Les principales normes et réglementations sont les suivantes :

• La norme NF EN ISO 52000-1 : elle définit les exigences générales pour l'évaluation de la performance énergétique des bâtiments.
• L'arrêté du 31 mars 2021 : il précise les modalités de réalisation du DPE et les critères de classification.
• Le Code de la construction et de l'habitation : il fixe les obligations légales liées au DPE. Il est important de se tenir informé des évolutions de ces normes et réglementations pour réaliser un DPE à jour. Le DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un bien. Le DPE collectif permet d'évaluer la performance énergétique des immeubles, en estimant leur consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. DPE collectif est donc un outil essentiel.

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Il est important de noter que la réglementation relative au DPE évolue régulièrement. Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières modifications pour réaliser des diagnostics conformes et éviter les erreurs. Les diagnostiqueurs doivent suivre des formations régulières pour mettre à jour leurs connaissances et maîtriser les nouvelles méthodes de calcul.

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Améliorer la dpe classification de votre bien

Solutions d'efficacité énergétique

Améliorer la DPE de votre bien, c'est possible ! Il existe plusieurs pistes à explorer. La première, et souvent la plus efficace, c'est de s'attaquer à l'isolation. Murs, toiture, fenêtres... chaque point faible peut être amélioré. Pensez aussi au système de chauffage. Une vieille chaudière, c'est une catastrophe pour la DPE. La remplacer par une pompe à chaleur ou une chaudière à condensation peut faire une grosse différence. L'amélioration du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) d'un logement passe principalement par l'isolation thermique.

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Investissements rentables

Certains travaux sont plus rentables que d'autres. Par exemple, isoler les combles perdus est souvent un investissement peu coûteux et très efficace. Changer les fenêtres pour du double ou triple vitrage, c'est un peu plus cher, mais ça améliore considérablement le confort et la DPE. L'installation de panneaux solaires peut aussi être une bonne option, surtout si vous consommez beaucoup d'électricité. N'oubliez pas de vous renseigner sur les aides financières disponibles, comme MaPrimeRénov' pour 2025, qui peuvent alléger considérablement le coût des travaux.

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Conseils pratiques pour les propriétaires

Voici quelques conseils simples à mettre en œuvre :

• Faites réaliser un audit énergétique pour identifier les points faibles de votre logement.
• Demandez plusieurs devis avant de vous lancer dans des travaux.
• Privilégiez les matériaux isolants de qualité.
• Assurez-vous que les travaux sont réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour bénéficier des aides financières.

N'oubliez pas que l'amélioration de la DPE de votre bien, c'est un investissement sur le long terme. Non seulement vous réduirez vos factures d'énergie, mais vous augmenterez aussi la valeur de votre bien immobilier.

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Guides et manuels

Les guides et manuels sont des outils précieux pour vous accompagner dans votre pratique quotidienne. Ils vous fournissent des informations claires et précises sur les différentes étapes de la réalisation d'un DPE, les méthodes de calcul, les critères d'évaluation, etc.

• Guides de l'ADEME : L'ADEME propose des guides très complets sur la DPE, couvrant tous les aspects de la réglementation et de la méthodologie.
• Manuels de formation : Les organismes de formation proposent des manuels qui reprennent les principaux points abordés lors des formations.
• Guides thématiques : Certains guides sont consacrés à des thématiques spécifiques, comme l'isolation, le chauffage, la ventilation, etc.

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FAQ

Quand un DPE est-il obligatoire ?

‍Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire dans plusieurs situations. Il doit être réalisé avant toute vente ou mise en location d’un logement, qu’il soit vide ou meublé. À partir de janvier 2025, cette obligation s’étend également aux meublés de tourisme dans les zones tendues. Le DPE doit être présenté dès la visite du bien, et remis à l’acheteur ou au locataire au moment de la signature du contrat.

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Quel est le prix moyen d’un diagnostic DPE ?‍

Le prix d’un DPE varie selon la surface du bien, sa localisation et le professionnel choisi. En moyenne, il faut compter entre 100 et 250 €. Pour un appartement de taille moyenne, le tarif tourne autour de 150 €, tandis qu’une grande maison peut dépasser 200 à 250 €. Il est conseillé de comparer plusieurs devis pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

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‍Comment savoir si mon logement est classé F ou G ?‍

Pour connaître la classe énergétique de votre logement, il suffit de consulter le dernier DPE réalisé. Celui-ci comporte deux étiquettes : l’étiquette énergie (consommation en kWh/m²/an) et l’étiquette climat (émissions de CO₂). Si la moins bonne des deux est classée F ou G, alors votre bien est considéré comme une passoire thermique. Vous pouvez aussi consulter votre DPE en ligne sur le site de l’ADEME grâce au numéro d’identification unique du diagnostic.

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Quel DPE est interdit en 2025 ?‍

À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G au DPE seront interdits à la location en France, sauf s’ils sont déjà occupés et que le bail n’est pas renouvelé. Cette interdiction concerne les nouvelles locations, les renouvellements de bail et les reconductions tacites à la demande du locataire. Il s’agit d’une mesure prévue dans la loi Climat et Résilience, visant à éliminer progressivement les logements les plus énergivores du marché locatif.

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Est-ce qu’un appartement classé F est interdit à la location ?‍

Pas encore, mais cela approche. Les appartements classés F ne seront plus autorisés à la location à partir du 1er janvier 2028. D’ici là, ils restent louables, à condition que le DPE soit encore valide. Cependant, un logement F est déjà moins attractif pour les locataires et pourrait être concerné par des restrictions anticipées dans certaines collectivités. Il est donc conseillé d’anticiper les travaux de rénovation énergétique dès maintenant pour améliorer la note et sécuriser la location à long terme.

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